Par Baptiste Robelin, Avocat au Barreau de Paris spécialisé en droit immobilier et baux commerciaux, Inscrit sur la Liste des mandataires en transaction immobilière de l’Ordre
Conseils pour réussir sa cession de fonds de commerce
Découvrez les conseils pratiques d’un avocat spécialisé en droit immobilier et bail commercial pour réussir votre cession de fonds de commerce
Les commerçants animés d’un esprit d’entreprise, notamment ceux qui s’intéressent au domaine de la franchise, sont généralement conduits à réaliser des opérations de cession de fonds de commerce à plusieurs reprises dans leur carrière.
La cession de fonds de commerce est une opération technique, qui requiert à la fois une forte expertise juridique, mais également des connaissances en termes de finance d’entreprise, en particulier pour valoriser le fonds de commerce.
Voici les conseils de NovLaw Avocats pour réussir votre cession de fonds de commerce en toute sécurité.
Choisir un local adapté et établir un business plan solide
La première chose à faire avant de se lancer est de choisir un local adapté pour votre activité: la surface de la boutique, la largeur de la vitrine, l’attractivité de l’emplacement et de la zone de chalandise sont des critères fondamentaux.
Parallèlement, vous devrez établir un business plan solide et cohérent.
Pour ne pas perdre de temps inutilement, vos recherches en termes de locaux devront être faites en fonction de votre budget et de votre prévisionnel d’activité. Vous pouvez tout à faire faire appel à un agent immobilier spécialisé en locaux commerciaux et professionnels.
Cette période de recherche doit également être l’occasion d’approfondir votre réflexion sur le concept de votre magasin ou de votre restaurant, afin que le local et les éventuels travaux à faire soient en adéquation avec votre projet.
Valoriser le fonds de commerce
Après avoir choisi votre emplacement et le fonds de commerce à reprendre, vous devrez négocier le prix. Il faudra donc estimer la valeur du fonds de commerce à céder, étape fondamentale dans le cadre de l’opération.
Il existe plusieurs méthodes d’estimation du prix d’un fonds de commerce :
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on peut se fonder sur des barèmes appliqués au chiffre d’affaires (les plus connus sont ceux des éditions Francis Lefebre ou du Bodacc) ;
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les agents immobiliers utilisent également la méthode par comparaison (on estime le fonds en fonction de l’historique des transactions réalisées sur le même secteur) ;
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de leur côté, les banques et les experts-comptables préfèrent les méthodes purement financières (comme la méthode de l’actif net) et s’intéressent essentiellement à vos capacités de remboursement.
Il n’existe pas de méthode miracle pour évaluer le fonds de commerce : le plus souvent on utilise plusieurs méthodes et on retient une moyenne.
En réalité, le prix de cession sera surtout le fruit d’une négociation tripartite : ce que l’acheteur est prêt à payer pour cet emplacement ; le prix que le vendeur acceptera de recevoir pour se séparer de son outil de travail, et le montant que le banquier acceptera de financer en fonction de votre business plan. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour cette étape clé.
La question du bail commercial, un point fondamental
Lorsque l’on acquiert un fonds de commerce, on acquiert une universalité formée à la fois d’éléments matériels (les outils, le stock, etc.) et d’éléments immatériels : la clientèle, l’enseigne, et bien sûr, le droit au bail.
Sur ce point, l’audit du bail commercial est un moment essentiel lors de l’acquisition du fonds de commerce. Pensez à vérifier les clauses les plus importantes du contrat:
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La destination du bail et l’activité autorisée : c’est un point indispensable, vérifier en particulier que le bail autorise bien l’activité que vous souhaitez exercer (par exemple, vérifier si l’extraction est autorisée pour un restaurant, ou encore la vente à emporter, etc.) ;
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La durée du bail : vérifiez que le bail est toujours en cours et qu’il n’est pas conclu pour une durée supérieure à 9 ans (car cela a des conséquences importantes sur le déplafonnement du loyer)
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La question des charges : vérifier la conformité à la loi Pinel et assurez vous qu’il n’existe pas un déséquilibre trop important entre bailleur et locataire.
Le bail commercial est crucial, car il donne de la valeur à votre fonds de commerce en cas de cession. Il sera plus facile par la suite de revendre votre fonds de commerce à un prix élevé si le bail commercial bien rédigé.
Inversement, si le bail commercial est déséquilibré, il sera très compliqué de trouver un acquéreur, car cela suscitera une crainte pour l’exploitant futur (peur de relations compliquées avec le bailleur, d’un risque de déplafonnement du loyer, etc.).
La promesse de vente du fonds de commerce
La plupart des cessions de fonds de commerce s’articulent en deux étapes : d’abord une promesse de vente (compromis) sous condition suspensive, puis, si toutes les conditions sont levées, l’acte définitif.
Au stade de la promesse, certaines clauses sont particulièrement importantes :
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la clause de financement si l’acquéreur envisage d’acheter le fonds de commerce avec un crédit bancaire : cette clause doit être aussi précise que possible pour sécuriser l’opération. Pour éviter tout risque de litige, il faut mentionner le montant emprunté, la durée d’emprunt, le taux d’intérêt, et l’apport de l’acquéreur. Surtout, on recommande d’inciter l’acquéreur à consulter plusieurs banques, voire un courtier professionnel, pour maximiser ses chances d’obtenir son financement.
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la purge du droit de préemption de la commune : dans la grande majorité des cas, les magasins et restaurants sont situés dans des zones dans lesquelles la commune s’est octroyé un droit de préemption (possibilité d’acheter le fonds en priorité en cas de cession). Si tel est le cas, il faudra indiquer dans l’acte que la cession est conditionnée à la purge préalable (interroger d’abord la Mairie qui aura alors de deux mois pour se prononcer et faire savoir si elle entend préempter ou non).
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Le sort des salariés : les parties doivent savoir que la reprise des salariés est d’ordre public en matière de cession de fonds de commerce. Il n’est pas possible d’y déroger (et il est fortement déconseillé de tenter de les inciter à démissionner, cela donne généralement lieu à des procès interminables…). Enfin, notez que les salariés doivent obligatoirement être informés du projet de cession : les salariés ne disposent pas d’un droit de priorité en cas de vente, mais la loi oblige les entreprises à les tenir informés (à défaut, des amendes sont encourues).
D’une manière générale, on fera enfin attention à toutes les déclarations du vendeur s’agissant du fonds : état du matériel et des équipements, respect des normes applicables (notamment pour les handicapés), existences de litiges ou de nantissement pris sur le fonds de commerce qu’il conviendrait de purger, etc.
Cet audit juridique est indispensable pour sécuriser l’opération.
La signature de l’acte de vente définitif et les formalités post cession
Si toutes les conditions suspensives ont été levées, les parties pourront procéder à l’acte définitif de cession. Le plus souvent, la cession aura lieu chez l’avocat. Toutefois, il existe aujourd’hui des procédés de signature électronique et à distance qui sont particulièrement appréciables notamment dans le cadre de la crise sanitaire liée au covid-19.
Cette dématérialisation des actes est aujourd’hui dans l’ère du temps : c’est simple et efficace et permet d’éviter les signatures papier qui font perdre du temps aux parties.
Attention, une fois l’acte signé, l’opération n’est pas encore terminée. Les parties devront réaliser plusieurs formalités afin que l’acte soit opposable (le plus souvent, ce sera l’avocat ou le formaliste qui s’en chargera) :
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Enregistrement de l’acte de cession, avec règlement des droits d’enregistrement par l’acquéreur ;
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Inscription au registre du commerce et des sociétés de l’acquéreur ;
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Publication dans un journal d’annonce légale et au BODACC pour assurer l’opposabilité de la vente face aux créanciers ;
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S’agissant du vendeur, il faudra généralement radier sa société.
Le séquestre du prix
Ceux qui ont déjà fait des cessions de fonds de commerce le savent : le vendeur ne perçoit pas son argent immédiatement. Il existe une période dite de solidarité fiscale entre vendeur et acquéreur, d’une durée de 90 jours (pouvant être réduite à 30 jours sous conditions).
Pendant ce délai, le prix de cession sera maintenu en séquestre sur le compte de l’avocat du vendeur (ou de l’avocat des deux parties si c’est un avocat unique qui a réalisé l’opération).
Notez pour le vendeur qu’il est possible de demander une libération partielle du séquestre, à condition d’être à jour de vos obligations déclaratives et fiscales.